はじめに

不動産の売却というのは、人生で何度も経験するものではありません。ですので、不安や疑問も多いですよね。最低限の知識を身につけておくだけで、その後の手続きがスムーズになります。

今回は、安心して売買契約が出来るように、不動産売却について、一連の流れを解説します。

不動産売却の相談

不動産は、１物件１物件同じものはありません。

・売却したいな…

・値段が知りたいな…

そんな時には、プロに相談をしましょう。査定依頼の際には、事前準備として、
●　売却を検討した理由

●　売却活動について質問したいこと

●　売却によってかかる費用

を整理しておくとスムーズに相談が出来ると思います。

売却にかかる期間

売却の流れを見ていく前に平均でどれくらいの期間がかかるか知っておきましょう。

査定や媒介契約を結ぶまでが数日～数週間、売り出し開始から売買契約までが３ヶ月、その後決済・引き渡しまでが１ヶ月～２ヶ月程度が目安です。

地域によって売れるまでの期間も違うので、簡単には言えませんが、今から半年後には売却完了しているのが理想です。

こんなに期間がかけられない！

すぐに現金化したい！等々

不動産の売却には様々な事情や理由があると思います。そんな時は

一般の買主をみつけるのではなく、不動産業者へ直接買い取ってもらうこともできます。

詳しくはこちらをクリック　→イーストリーフが直接買い取り

査定

メールや電話などでの簡易的に査定する「机上査定」に対し、不動産会社が実際に物件を見たうえで価格査定を行うことを「訪問査定」または、「実査定」と言います。

「訪問査定」のメリット

たとえ同じマンション内であっても、物件内の状況はそれぞれ異なります。そのため、机上査定では同じ評価の２物件があっても、訪問査定をすることでまったく違う評価になることがあります。

不動産の売却で難しいところは、
「１物件１物件同じ状況のものはない」ところです。
たとえば住宅ローンの残債があれば、売却しなければならない金額が違ってきます。また、室内の状況や日当り等も同じ条件のものはございませんので
お客様の状況・物件の状況に沿ったより詳しい情報がわかります。

訪問査定では、実際に家を見に来てもらい、所有不動産の建物の劣化状況やお部屋の状態を見て、机上査定価格にプラスマイナスの評価を付け加えて家の価格を算出するもので、机上査定価格よりさらに精密な査定となります。

特に、土地や中古戸建であれば机上査定では、」調べないといけないことがたくさんありますので正確な金額はわかりかねます。例えば、家の目の前の道路によっては、家を建て直すことができないなんてことはよくあります。

この時点で不動産の価値は大きく下がり相場以下です。また、土地の境界がどこなのかきっちり定まっていない場合、お隣さんともめることも非常に多いので、役所や法務局での詳細な調査が必要になります。

査定はどちらも無料で相談出来ますので、用途に併せて選んでください。

媒介契約

売却することが決まったら、不動産会社に売却の依頼をしましょう。

実際に販売活動をはじめるためには、「媒介契約」を結ぶ必要があります。
「媒介契約書」には３種類ありますので、それぞれの特徴を確認しておきましょう。

≪専属専任媒介≫
依頼できる会社は１社のみとなります。
不動産会社は、５営業日以内にレインズに登録し、書面等による販売活動報告を、１週間に１回以上行います。
売主が自身で購入客を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通して契約しなければなりません。

≪専任媒介≫
依頼できる会社は１社のみとなります。
不動産会社は、７営業日以内にレインズに登録し、書面等による販売活動報告を、２週間に１回以上行います。
売主が自身で購入客を見つけた場合は、依頼した不動産会社を通すことなく契約することが可能です。

≪一般媒介≫
複数の会社に依頼することが可能です。
不動産会社には、レインズの登録義務や販売活動報告の義務がありません。
売主が自身で購入客を見つけた場合は、依頼した不動産会社を通すことなく契約することが可能です。

レインズとは？…国土交通省指定の不動産流通機構。会員の不動産会社が情報登録、

検索することができるシステムで、登録された物件が会員会社間で広く共有されます。

【売主】
不動産業界全体で買い手を探してもらえるので、早期の売却が実現できる
【不動産会社】
他社の扱っている幅広い物件を購入希望者に紹介できるためビジネスチャンスが広がる
【買主】
複数の不動産会社を回ることなく網羅的で最新の情報の中から物件を選択できる

不動産の売手と買手を結びつけるのに非常に有効なシステムとなっております。

購入者探し

ここからは、不動産会社の出番です。

インターネット上にあなたの不動産を掲載して、購入希望者を集める方法です。インターネットは、大きく分けて不動産ポータルサイトと自社ホームページの2つにわけることができます。

≪不動産ポータルサイト≫

ポータルサイトとは、多くの人がインターネットにアクセスして最初に訪れるWebサイトのことで、ポータルとは「玄関・入り口」という意味です。不動産のWebサイトといえばこのようなサイトを思い浮かべるのではないでしょうか？

≪自社ホームページ≫

不動産会社のホームページにも掲載します。「そんなの当たり前だ」と思うことでしょうが、ホームページがない不動産会社も多くあります。その地域でじっくり探している購入希望者は、大手・中小問わず、その地域にある各不動産会社のホームページを見て、新しい不動産が出ていないかをチェックしています。

また、最近はスマートフォンで不動産を探す方も多いので、スマートフォンに対応しているホームページかどうかもチェックすべきでしょう。

あと、不動産ポータルサイト・自社ホームページに問わず、不動産会社に写真をきれいに撮ってもらうことや、気の利いたコメントを入れてもらうことは、購入希望者の目線で考えれば大事なことです。

≪新聞折込≫

インターネットが広がる前まで、週末の新聞折込は効果的でした。しかし近年、そもそも新聞を購読しない世帯が若年層を中心に急速に増えており、新聞折込の影響力は小さくなってきいます。その一方で、新聞を購読しているご年配の方には、一定の効果を発揮します。一般的にご年配の方は子供の独立と共に、駅チカでそれほど面積の広くないマンション移る傾向があります。そのような不動産であれば、新聞折込も効果的といえるでしょう。

ポスティング（手撒き）

手撒きチラシは必要です。実は、買主の多くはあなたの近くに住んでいる（同じ地区の出身）のです。「住めば都」という言葉もありますが、その地域に住んでいる人がその地域の良さを一番わかっているので、購入する確率が高いのです。不動産売買に興味のない99%の人は、チラシを見ずに捨てます。しかし、不動産購入を真剣に検討している1%の人は、必ず見るはずです。

≪顧客への紹介≫

すでに不動産会社に購入の相談をしていたお客様の条件が、あなたの不動産に合致しそうなら紹介します。特に顧客名簿とかを買って、無作為に電話するわけではありません。居住用の不動産の購入に興味がない人にいくら電話しても買ってくれませんから。

購入希望者の中には、同じ町内の不動産、同じマンション内の広いタイプ、同じ小学校区・中学校区の不動産など購入の条件を限定するお客様もいます。条件が厳しければ厳しいほど、条件に合致する不動産は少なくなります。そうして、条件に合致する不動産が出るまで待っている購入希望者がいるのです。そのような購入希望者は、条件が合致すれば購入に至る可能性が非常に高いのです。

≪来店≫

不動産の購入の相談をするためにご来店されたお客様にも紹介します。店頭の物件情報等をみて来店される方も多いので、店頭にお客様の目を引くPOPを公開致します。

≪オープンハウス≫

オープンハウス（現地内覧会）とは、物件の購入を検討している人が自由に見学できるように家を開放するものです。基本的に空家の場合に行い、売主が居住中の場合は行いません。営業マンが待機して、ご売却物件へのさまざまな質問に対応します。

オープンハウスは効果的な方法の一つです。チラシやインターネットでオープンハウスの告知を行いますが、それを見て実際に足を運んでくるお客様は、その不動産に対する関心度が高く、購入に直結するケースも多いのです。

不動産屋さんはこれらの方法で買主を探します。不動産会社に上記の方法をできる限り全て行ってもらうことで、自分の不動産を1人でも多くの購入希望者に知ってもらうことが重要です。

そのことが結果的に早く、そしてより良い条件で売却することができる秘訣といえるでしょう。

売主様は

【居住中の場合】
・居住中のお部屋であれば、ご内見のスケジュール調整とご案内時の立会いが必要です。室内は来場に備え掃除や換気等をすませお客様に良い印象を持ってもらえるように準備致しましょう！

【空室の場合】
・一般的に、鍵を不動産会社に預けての案内となりますので、売主様が立会いをする必要はありません。

売買契約

買主様が決まったら、いよいよ売買契約です。
売買契約は、一般的に売主様・買主様双方が同席して不動産会社の事務所で行われることが多いです。

【売買契約時に必要なもの】

・権利証又は登記識別情報
・実印
・印鑑証明書 （作成後３ヶ月以内のもの）
・身分証明書 （運転免許証など本人確認できるもの）
・収入印紙
・仲介手数料 （※担当者とお打合せください）
※売主様によっては、必要なものが増えることがあります。

【一般的な流れ】

(1)売主様・買主様顔合わせ

(2)売買契約書の読み合わせ、付帯設備の確認、物件状況等の確認

(3)ご証明とご捺印

(4)手付金の授受、仲介手数料の支払い （※担当者とお打合せください）

(5)お引き渡し等今後の流れの確認

※あくまで一般的な流れとなります。異なる場合がございますので、ご注意ください。

決済（引き渡し）

お引渡しの前に…

・住宅ローンの残債がある場合、一括返済の手配をします。
・お住まいの場合は、引っ越しをしましょう。（※一部のケースを除きます。）

売主様、買主様ともに準備が整ったら、決済（引渡し）となります。
決済は一般的に平日の銀行で行われることが多いです。

【決済時に必要なもの】
・権利証又は登記識別情報
・実印
・印鑑証明書　（作成後３ヶ月以内のもの）
・身分証明書 （運転免許証など本人確認できるもの）
・固定資産税の納税通知書
・鍵
・マンションの場合は管理規約等・戸建や土地の場合は測量図等
・仲介手数料 （契約時に一部支払っている場合はその残額）
・登記費用 （抵当権抹消や住所変更等がある場合）
※売主様によっては、必要なものが増えることがあります。

【一般的な流れ】

(1)司法書士による書類の確認

(2)ご記名と押印

(3)売買代金授受、各種清算金授受

(4)諸経費の支払い

(5)鍵・関係書類の引渡し

確定申告

売却で利益が出たら、確定申告しなければいけないのは理解しやすいと思います。

一方で、「赤字なら確定申告しなくてもいいんじゃ？」と思うかもしれません。

実は法律上は別にしなくても問題ないのですが、赤字の分を他の所得から差し引いて、税金の還付を受けられるので、確定申告した方がいいのです。

売却益が出た場合はもちろんですが、売却で損をした時は確定申告をすることによって税金が安くなる場合もありますので、面倒がらずにちゃんと申告するようにしましょう。

まとめ

基本的には依頼した不動産業者からこれらの売却の流れはアナウンスされますが、予め知っておけば準備しなければならないことが明確になり、

売却をスムーズに進める助けとなるでしょう。

売却を進めていても、なかなか売れない場合はどうしてもあります。

原因を突きとめて解消できれば、売却に一歩近づきます。どの段階に問題があるのか、落ち着いてチェックしてみましょう。

今回は、不動産を売却するときの一般的な流れについてご紹介しました。全体の流れをイメージしていただけたでしょうか。

不動産の売買は、一生に何度も経験することではありません。

後悔しない売買契約となるように、今回ご紹介した流れを頭に入れて、しっかりシミュレーションしていきましょう。

ご自宅の売却相談や査定等ございましたら、お気軽にご相談くださいませ。→売却相談

最後までお読み頂きありがとうございました。