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本日のブログは【住まいを売却するときに知っておきたいこと】の１つとして、不動産会社との、[媒介契約]について簡単にご説明させて頂きます。

媒介契約とは

不動産を売却する場合、個人では自分で買い手を探すことが難しく、不動産会社に仲介を依頼することが一般的な方法です。仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律

である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。

そこで、所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」

といいます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に正式に売却の仲介を依頼するときには「媒介契約」を締結します。

締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成し、宅地建物取引業者がその書面に記名押印し、依頼者（売主・買主・貸主・借主）にその書面を交付しなければならない。
このとき交付される書面のことを「媒介契約書」と呼んでいる（宅地建物取引業法第34条の2第1項）。

また、媒介契約書に記載されるべき事項は詳細に法定されている

媒介契約の意義

売却時期、売却希望価格、売却活動の方法、その他の希望条件を明確に不動産会社に伝えることが重要です。引っ越しが可能な時期、売却代金の資金計画、広告宣伝の可否（売却の事実を

他人に知られたくない場合は広告を控えることもあります）など、自分の事情を踏まえて、正確に希望条件を伝えましょう。ただし、希望する条件では売却が困難な場合もありますので、

不動産会社と十分に協議した上で、最終的な条件を決定するとよいでしょう。

３種類の媒介契約から選択する

媒介契約は、下記3種類に分けられます。

　・一般媒介契約

　・専任媒介契約

　・専属専任媒介契約

上記媒介契約の違いは、次の5点が挙げられます。

1.    同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することができるか

2.    自分で見つけてきた買主と売買契約を結ぶことができるか

3.    契約期間は何カ月なのか

4.    指定流通機構（レインズ）への登録義務はあるのか

5.    販売状況報告の義務はあるのか

それぞれの媒介契約の違いを下記の表にまとめています。

■専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社のみに依頼できる契約で、他の不動産会社と併せて媒介を依頼することはできません。また、親族や知人などと直接交渉をするなど、買主を自分で見つけてきた場

合も不動産会社を媒介として取引を行うことが契約で義務付けられています。

有効期間は3カ月を超えることができません。また、不動産流通機構（レインズ）には、媒介契約を締結した翌日から5日以内に登録しなければならず、依頼を受けた不動産会社は依頼主に

対して7日に1回以上の割合で販売状況の報告義務が課せられています。報告の方法は、規定されておらず、メールでの報告も可とされています。

■専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、1社のみに依頼できる契約です。他の不動産会社と併せて仲介を依頼することができません。また、有効期限も専属専任媒介契約と同じく3カ

月です。

異なるのは、自分で購入希望者を見つけた場合は売買契約を結ぶことができる点、指定産流通機構（レインズ）への登録義務が媒介契約を締結した翌日から7日以内になる点、依頼者への販

売状況の報告義務が14日に1回以上になるという3つの点です。

■一般媒介契約

一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。また、依頼者が自分で購入希望者を見つけた場合も売買をする

ことが可能なので、制限が少なく、比較的自由に売却活動ができる種類の媒介契約です。指定流通機構（レインズ）への登録義務も任意で行え、販売状況の報告もありません。

一般媒介契約では、当事者同士で自由に決めることができますが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3カ月以内が一般的とされています。標準媒介契約約款に基づく契約であれば、

3カ月以内の期間になるでしょう。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があり、依頼者はどちらかを選択することができます。

なお、標準媒介契約約款では、明示型の一般媒介契約を提示しています。そのため、非明示型を選択する場合は、明示型の根拠となる約款部分を不適用とし、明示する義務を負わないとす

る特約事項の記載が追加されます。どちらを選択しても、売却が成約した際は、どの不動産会社によって契約が結ばれたのかを速やかに通知しなければなりません。

・明示型

依頼主は、仲介を依頼している不動産会社以外に複数の会社と契約をしている会社がいるのか、また複数の会社で媒介契約を締結している場合は、どこの不動産会社にお願いをしているの

かを知らせる方法です。

・非明示型

非明示型は、複数の会社に依頼しているのか、また複数社と媒介契約を結んでいる場合にどの会社にお願いしているのかを知らせる必要がありません。

指定流通機構とは

指定流通機構とは、レインズ（Real　Estate　Information　Network　System=REINS）と呼ばれ、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。指定

流通機構は、現在全国に4法人（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）が設立されており、不動産流通の活性化を図るためそれぞれの地域の不動産情報の交換業務などを請け負っています。

専属専任媒介契約と専任媒介契約を締結した場合、依頼した不動産会社の売却活動に全てを委ねることになります。しかし、担当者が一人で購入希望者を探し出すことは難しいため、指定

流通機構は、オンラインの物件情報システムを利用してより広く購入希望者を探すよう義務付けているのです。

まとめ

もし、契約を結んだ不動産会社が誠意のない会社であった場合、売り主にとって不利な条件での契約を迫られたり、販売活動を積極的に行ってもらえない、といったトラブルが発生する可能性もあります。

このようなトラブルにあわないようにするためには、媒介契約を結ぶ前に、不動産会社の対応や実績などをよく吟味し、大切な不動産の売却を任せることができる会社を選ぶことが大切です。