先日、弊社売主物件の松江4丁目の上棟に行ったところ、なんと、

日焼けしました・・・・

さて、今回は「不動産の表示に関する公正競争規約」や「同施行規則」に定める内容について、
「表示基準」のうち主なものについてみていきましょう！

【取引態様】の表示

まず「取引態様」ですが、売買または賃貸借の対象となる広告物件について
「売主」「貸主」「代理」「媒介（仲介）」のいずれかを表示することになっています。
物件の売主などが不動産会社へその媒介を依頼をするときには、
「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」と、3つの形態があるものの、
広告ではその違いを明示する必要はなく、すべて「媒介（仲介）」と表示されている場合もあります。

【物件の所在地】の表示

次に「物件の所在地」は、都道府県（県庁所在地、政令指定都市、東京23区の場合は省略可）、
郡、市区町村、字（あざ）、地番までを表示することが原則となっています。
また、売地、残戸数1戸の新築マンションや新築住宅、中古マンション、
中古住宅など一定の物件については地番などの表示が必要なく、
町名(または字まで)の表示で足りることになっています。

ここで注意しておきたいのは、地番の表示が必要な広告でもそれはあくまでも「地番」であって
「住居表示」ではないということです。住居表示実施区域では地番と異なる番号が住所となりますが、
「住居表示」が決められるのは建物完成後なので、
更地や建築工事中の建物に「住居表示」は存在しません。
そのため「地番」が表示されるわけですが、
それを知らないまま不動産会社に黙って物件の現地を見に行き、
まったく違う物件を気に入って購入申し込みをした！　という事例が過去にあるようです・・・

【面積】の表示

土地や建物の「面積」については、メートル法によって表示することが決められています。
メートル法による表示をしたうえで、補助的に「坪数」を表示することはできても、
「坪数」だけの面積表示は認められていません。また、傾斜や段差を含む土地であっても、
表示される面積は「表面積」ではなく「水平投影面積」となります。

また、新築マンションの広告で表示される専有面積は「壁心計算」によるものです。
これは壁や柱の中心線で囲まれた面積（壁の厚さの半分などを含む面積）になるため、
壁の内側（内法：うちのり）で測る「登記面積」よりも広くなります。
このことについて批判する向きもありますが、
「壁心」は建築基準法に基づくものであって根拠のある数字となります。
それに対して「登記面積」は建物の完成後でなければ明確にならないため、
未完成の新築マンションでは実質的に「壁心」を使わざるを得ないことになります。

ちなみに一戸建て住宅であれば、建築基準法も不動産登記法も「壁心」によることとなっており、
広告と登記面積の差は原則として生じません。
また、中古マンションの広告の場合には専有面積を「登記面積」で表示することも認められています。

【畳数】の表示

居室などの広さを「畳数」で表示するときには、「畳1枚あたりの広さを1.62平方メートル以上」
とする(ただし壁心計算に基づく)ことが求められています。
しかし、「江戸間」や「団地間」と呼ばれる畳のサイズはこれよりも小さいんです・・・
和室の場合には、たとえば実際には畳が6枚あるのに
不動産広告のうえでは「5.5畳」あるいは「5畳」などと表示されることもあります。

【間取り】の表示

間取りについて「3LDK+S」「2LDK+N」などと表示されていることがあります。
この場合の「S」はサービスルーム、「N」は納戸の略ですが、
いずれも建築基準法による採光基準などを満たさないために「居室」と認められない部屋となります。
広告の基準では「納戸等と表示すること」と定められていますが、
「納戸」には限定されていないためさまざまな表示がされています。

また、「DK」なのか「LDK」なのかについては、
公正競争規約などで「その用途に従って使用するために必要な広さ・形状・機能を有するもの」
とされているだけで必ずしも明確ではありません。
そのため、不動産公正取引協議会連合会で「広さの目安となる指導基準」を別途に定めています。
その基準によれば、居室が1部屋の場合にDKは4.5畳以上、LDKは8畳以上の広さが目安となり、
居室が2部屋以上の場合の目安はDKが6畳以上、LDKが10畳以上となっております。

ただ、このDKまたはLDKの広さに関する「広告表示の目安」が明確にされたのは2011年と最近でして、
それ以前のパンフレット表示などをそのまま引き写したような広告では、
この基準に合わない表示が引き続き使われていることもあるので注意しましょう！

と、ここに書いてある以外にも項目はたくさんありますが、
そのほとんどが、広告の下の方とかに小さい文字でぎっしり書いてあることが多いです。
重要な情報が多く記載されていますので、しっかり目を通すようにしましょう！