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今回は居住用ではなく事務所や店舗の賃貸をテーマにしております。

これから新規出店や店舗拡大、事務所移転をお考えの方に参考にしていただければと思います。

居住用との相違

同じ賃貸でも居住用と事務所・店舗用では特徴、条件が大きく異なります。

引越しを何度も経験していたとしても、見るべきポイントが全て重なるわけではありません。

とりわけ大切な違いを下記でご紹介してまいります。

初期費用が高い

居住用では時々「敷金０・礼金０」というワードを耳にするかもしれません。

敷金１ヶ月・礼金１ヶ月と比べると初期費用が賃料の２ヶ月分も安くなるのでとてもお得です。

たとえ敷金０・礼金０では希望する物件が見つからなくても、多くの物件は敷金礼金の合計が２ヶ月分までですので、おおよその初期費用はお部屋探しの前でも見積もっておくことができます。

一方、事務所・店舗用では敷金と礼金の合計が５～１０ヶ月分となることもしばしばあります。

特に店舗では敷金が高くなることが多いです。

オーナーが敷金を高く設定するのは、その店舗の売上不振等で賃料回収ができなくなることを避けるためと捉えていただいて問題ありません。

したがって、申込みをする際に敷金を下げてもらう交渉も難しくなります。

業種でNGになることがある

店舗に多いことですが店舗可能物件でも業種によっては申込みできないケースがあります。

店舗といっても飲食店や物販店、整体など種類は様々です。

飲食店も主にカフェなどの一般的な設備で営業できるような軽飲食と大型の排気排煙設備が必要になる重飲食の２つに分類されます。

軽飲食例↓

重飲食例↓

こうしたことからネットで場所も賃料も理想的な物件を見つけたとしても検討している業種は残念ながら不可となることもあります。

内見しても時間の無駄になることもありますので、条件を隅々までチェックして不動産会社にも希望職種を詳しく伝えておく必要があります。

駅ではなくエリアで探すのがオススメ

居住用に比べて事務所・店舗用の募集されている物件数は圧倒的に少ないです。

絶対数が少ないこともありますが、解約する理由も限られるため時期をずらして物件がたくさん出てくることを期待するのも得策ではありません。

希望する物件がなかなか見つからないときは、１駅２駅で限定せずにエリアや沿線で探すと見つかることがあります。

人それぞれどこまで範囲を広げられるかも異なりますが、穴場のような場所に希望する物件が隠れていたりもしますので是非参考にしてみてください。

スケルトンと居抜き

事務所・店舗用物件を探してみると”スケルトン”と”居抜き”というワードが出てきます。

この２つのどちらかになりますのでそれぞれの特徴を認識しておけば自分に合った物件が探しやすくなります。

スケルトンとは

スケルトンとは何も手を加えていない、建物躯体のみの状態のことを指します。

当然エアコンや洗面台、トイレといった設備もないことがあります。

比較的新築の物件によく見られる形態になります。

スケルトンの場合、自分の考える内装に仕上げられることが最大のメリットです。

テーブルの位置だけでなく設備の位置まで決めることができるので自由性が高いです。

しかし、スケルトンは自由性が高い反面、利用開始（開業）までに費用と時間を要します。

設備の準備費用に加えて取付け費用もかかってきますので金銭的なリスクが大きいです。

また、工事もその分時間がかかりますので”カラ家賃”と呼ばれる家賃発生日から工事を全て終えて使用するまでの期間の賃料も高くなります。

時間も費用も要するスケルトンは経営経験のある人向けとも言えます。

居抜きとは

居抜きとは前に借りていた方が使用していた設備が残っている状態のことを指します。

居抜きの場合、設備をそのまま利用できるためオープンするまでの期間がスケルトンに比べて短くなります。

オープンまでの期間が短いことでカラ家賃を安くできるだけでなく、居抜きでは設備費用も浮きますので資金を抑えることができます。

しかし、設備が付いていることが必ずしもメリットのみになるとは限りません。

設備が付いていることで自分が思い浮かべる理想像と完全に一致させることは非常に困難になります。

設備の大きさや機能、配置も最初から決まっているため、レイアウトの面では自由性が低いです。

また、居抜きで注意が必要なのが残っている設備を無償で使える場合と使えない場合があることです。

前の入居者が解体費用を浮かせられるなら無償でいいから引き継いでほしいという場合は上述してきたように費用は抑えられます。

しかし、まだ１．２年しか使っていなかったり高価な物であると、造作譲渡と呼ばれる買い取って設備を利用する場合もあります。

賃貸における注意点

スケルトン、居抜きに関係なく造作をするには条件が付くことがあります。

原状回復と呼ばれる解約時に借主の費用負担で利用前の状態に戻すことを条件とすることが一般的です。

例として壁紙や扉の変更は原状回復で修復できることが多いです。

しかし、造作・工事で何でも直せるかというとそうでもありません。

建物の壁に穴を開けて設備を取り付ける作業等は建物自体の耐久力を下げてしまいかねません。

こういった場合は申込みの時点で「○○の部分に何センチの穴を開けても大丈夫なのか」をオーナーに確認していただくことでトラブルを避けることができます。

まとめ

今回は賃貸の事務所と店舗について触れていきした。

もちろん居住用は隅々までチェックせずに物件を決めていいわけではありませんが、事務所や店舗はより慎重になって選ぶべきかもしれません。

最後までご覧いただきありがとうございました。